12月11日，由搜狐焦点网与无锡市政府联合主办的2013搜狐财智峰会在无锡万达喜来登隆重举行，此届峰会主题为“山水无锡：太湖之滨的宜居天堂”。住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹出席峰会并发表了题为《未来房地产投资趋势判断》的演讲。秦虹就目前住宅行业发展的现状、未来住宅市场的机会 以及非住宅市场投资的选择发表了自己的看法。

  城镇住宅供应能力足够大 

  满足合理住房需求政策不会改变

  目前住宅行业究竟发展是过剩还是不足？我们现在面临住宅发展的主要矛盾是什么？房地产政策应对主要矛盾应该如何选择？秦虹认为，当前住宅发展的现状可以用三个基本情况做一个概括。

  “第一，当前城镇人均住房面积水平不算低。第二，目前城镇住宅改善速度不算慢。第三，城镇住宅供应能力足够大。如果现在每年新增还有两千万左右常住 人口，未来需要靠什么满足呢？要靠新建商品房满足，新建住房来满足。现在每年城镇竣工的住宅面积已经达到12亿平方米，包括商品房，也包括非商品房，应对 未来的新增住房需求，我们的能力是足够的，所以城镇住宅供应能力也是足够大的。”秦虹说。

  另外，秦虹认为，目前大中小城市住房发展不平衡。一线城市和部分二线城市面临着供不应求，价格上涨的巨大压力。所以我们说住宅行业的发展不是绝对的 短缺，主要是不平衡突出的问题。“在市场环境下不可能绝对平衡，但如果放任不管的话，对中国的社会经济稳定会带来很大的不利影响。所以我认为在这样的情况 下，政府对房地产市场的政策仍然要坚持，一方面抑制投机炒房需求，另一方面要真正满足合理的住房需求，而这个政策方向也是不会改变的。”

  未来住宅市场的机会大

  仍有空间但增速会下降

  就未来房地产市场的发展，秦虹认为，到2020年之前，住宅市场仍有空间，但增速整体会减缓，分化会加剧，整个市场不会崩盘。

  秦虹这样解释：“第一，到2020年之前，每年新增城镇常住人口仍然会保持在1.7万到2000万左右。第二，适龄购房人口规模处在高位，25岁到 45岁具有购房能力的和具有购房愿望的人群在2020年之前仍然处于高位。第三，高储蓄人口，到2020年之前，高储蓄人口所占比重也是处于相对高位，而 之后开始逐步下降，随着老龄化来临，2020年之后高储蓄人口处于下降的发展阶段。”

  除了以上三个方面原因，秦虹认为家庭结构的变化，也就是家庭小型化也是一个重要因素。家庭小型化意味着即使城市人口不增长，住房需求也会增加。在这个过程中也会派生出新增的大量住房需求，而上世纪九十年代前左右出生高峰的那代人，正是构成当前购房需求旺盛的主体。

  秦虹还指出，由于过去住房积累相对不足，一些需求还难以完全靠二手房来满足需求，仍然要靠新建商品房来满足，所以未来仍然是有空间的。“我大致可以判断，政府在明年和后年对以投机性的抑制政策不会改变，市场上的主体就是自住性需求，而自住性需求不会常买。”秦虹表示。

  每个城市所面临的市场发展格局是不一样的。城市分化的格局未来还会持续，除了城市分化之外，企业下一步也必然会出现分化。秦虹认为，大企业的市场占 有率会越来越提高，市场集中度会进一步加强，行业的整合已经在所难免，在这样的情况下未来的房地产住宅投资，还是有一些好的机会的。

  “第一，我们要关注那些在城镇人口密度大的城市群里的城市，这类城市未来发展空间机会比较大。当然在大的城市群里面又有资源的城市，环境优美、空气 清新、质量优良的未来发展机会更大。”秦虹认为众多产业在一起，会不断地派生和发展出新的产业，对人口下一步集中会产生极大的吸引力。只有产业发展所支撑 的地方才是房地产市场的真正所在。新的城市圈会不断地派生出新的服务业，新的产业和产业链上的新产业，产业的发展对于人口的集聚吸引更快。

  她还指出，全国正在规划和建设的高速铁路网将会使一些三四线城市从整体上改变级差地租。当中国高速铁路网全部建成的那一天，城市就是一张网，三四线城市将会分为两类，一类是在高速铁路网网上，另一类是在网下，在网上的这些城市，未来对人口带动力更大，会给房地产带来机会。

  非住宅住宅市场投资仍有选择

  三类市场值得关注

  秦虹表示，“双升级”带动商务和旅游地产创新发展、存量房时代的楼宇经济、老龄化趋势下的养老社区开发等三类市场值得关注。

  秦虹说，双升级必然带动商务和旅游地产的创新发展。双升级，第一个是指城市产业结构的升级，第二个是指人们消费结构的升级。产业结构的升级不仅仅是 一线城市和二线城市，现在三四线城市同样面临着产业调整，从过去单纯加工制造工厂型城市，转向服务型城市。而双升级必然会带来产业结构调整，必然会带来写 字楼市场以及商业地产的发展，消费服务业也为地产提供了发展空间。现在面临的挑战，第一我们选择那些城市结构升级快的地方，产业地产发展才更有坚实的基 础。而产业结构升级快是一个很重要指标，就是这个城市新增人口里面从事第三产业的人口比重是否提高。在未来，我们对城市商业地产的投资，包括商铺写字楼， 以及商业服务业的发展更多的要考虑到城市的产业结构调整。

  值得关注的非住宅市场，还包括存量房时代的“楼宇经济”。中国房地产市场下一步发展一定会进入存量房时代，现在一线城市的二手住房交易已经超过了新 房交易，一、二线城市核心市区商业地产已经没有新增面积了，随着中国城市和房地产的发展，中国一定会走到今天发达国家房地产市场的格局，也将和发达国家一 样面临以下情况，就是存量房旧房改造、更新、升级需求量非常大，这就是未来投资所面临的新机会。

  秦虹还指出，老龄化趋势下的养老社区开发值得关注。因为中国面临着老龄化趋势，中国过去是靠多生孩子解决养老问题，今后由于独生子女政策，也由于人 们消费观念的转变，靠多生孩子解决养老问题恐怕已经不现实了。现在解决养老和发展设计方面是值得关注的，国家下一步会有一定的政策支持。养老社区的开发值 得开发企业下一步探索，这也是在非单纯普通住宅发展过程中所面临的一些可选择的一些机会。