一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l 2023.2.15；2023.2.24

央行、银保监会回应“提前还房贷难”，银行要按合同约定做好提前还款服务

2月15日，据媒体报道，针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。

2月24日消息，近期银保监会再次召开专题会议，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务；从市场反映，提前还款办结数量明显增长，办理时限有所缩短，提前还款问题已逐步缓解。

点评：当前集中还贷的问题主要还是房贷利率和新增贷款利率差加大，还有部分城市相对低利率的“经营贷”进入房地产市场，导致了存量贷款客户有失公平性。因此，相关部门应该从根源上考虑提前还贷的原因，不应该通过设置障碍的方法来留住这部分客户，因此，房贷作为银行最优质的资产需要保留这部分客户的话，可以通过适当的让利来挽留客户，这样也不会出现集中提前还代潮。

2. 地方性政策

l 深圳--2023.2.2

深房中协：严禁房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”

2月2日，深圳市房地产中介协会官网发布提示称：近日媒体报道深圳市有个别“金融贷款中介”协助客户获得享受国家减息政策的经营性贷款后，引导所贷资金违规流向房地产领域，此行为不仅违反了国家相关金融信贷政策，还严重违背国家“房住不炒”的定位与原则。

对此，协会提示如下：严禁参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为。

点评：对于深圳市相关部门对违规使用“经营贷”入楼市的限制政策来看，主要由于深圳市属于认房又认贷的城市，并且房贷利率普遍较高，那么购房者有利用限制政策更少，利率更优惠的“经营贷”买房意愿；其次，当前深圳楼市经历了近两年的历史低位徘徊，房地产经纪公司生存压力相对较大，在M2创新高的情况之下，中介和相关金融机构都有意愿把利率更低的“经营贷”推介给购房者，从而形成了三方得利的情况。不过，此类贷款违规进入楼市会促成市场的暴涨，与“房住不炒”的中央定调是不符合，应该予以制止。

l 山东--2023.2.6

山东全面推行二手房交易“带押过户”登记模式

山东省人民政府印发《关于促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单（第二批）》，其中提出，支持各市采取发放购房消费券等多种形式促进住房消费。对新购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，可通过适当方式予以支持。全面推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程。

点评：山东此次出台政策中提到全面推行二手房带押过户的登记模式，目前已经在多个城市都在逐步推进开展中，实际上真正在实施的过程还是会遇到诸多障碍和不便，主要还是银行之间的房贷客户审核标准不统一，因此，山东省此次从省层面出台相关政策，有利于推进该项政策的落地，从而利好二手房市场的交易。

l 海南--2023.2.14

海南调整公积金贷款二手房房价认定标准

据海南省住房公积金管理局2月14日消息，为充分发挥住房公积金住房保障功能，切实维护缴存职工利益，海南省住房公积金管理局对住房公积金贷款审批过程中二手房房价认定标准做出调整。

具体而言，将原认定标准“二手房房产价格认定，依据存量房买卖合同或协议载明的购房价款、税务部门出具增值税普通发票载明的计税价格（即发票中的“金额”）两者中的低值予以确认。”调整为“二手房房产价格认定，以网签备案的存量房买卖合同载明的购房价款、税务部门出具增值税普通发票载明的价税合计额两者中的低值予以确认。

点评：对于海南省调整公积金贷款二手房房价认定标准调整的政策而言，主要还是为了打压二手房市场为主，因为在二手房交易过程中，存在一定的价格虚高的情况，对于公积金贷款而言，也会存在一定的风险。而一般二手房交易的计税价格，基本上都会明显低于市场价，那么在贷款的过程中，贷款的额度势必会降低，对购房者而言也会增加首付压力，从而影响其买房的行为。

二、全国40城二手房市场

58安居客研究院研究总监陆骑麟认为：2月，全国二手房市场全面回暖，在架量和新增上架房源都出现大幅增加，体现出房东和经纪人心态出现反转，卖房意愿强烈。其次是在架时长出现回落和购房需求热度出现大幅提升，房源成交速度加快以及购房者对未来预期向好，并且是基本上所有城市全面回暖，楼市小阳春可期。

1．全国40城二手房在架房源量

据58安居客研究院统计数据显示：2023年2月，全国40城二手房在架套数为315套，环比上月增加70%，并且二手房在架套数也在连续7个月下跌之后首次出现上涨。2月在架量的大幅上涨是市场回暖的主要表现，其次是1月春节假期是传统低点。

2．全国40城二手房各户型在架房源量

2023年2月，全国40城二手房在架房源中，中小户型的房源占比出现增加，其中1房和2房占比都出现了近1个百分点的增长，而大户型都出现了减少。中小户型能够获得较好的流动性，因此房东挂牌意愿相对较强。

3．全国40城二手房房源在架时长

2023年2月，全国40城二手房在架时长为87.7天，环比下跌3.6%。二手房在架时长在连续上涨7个月之后首次出现回落，主要原因是成交回暖，部分已成交房源的下架，还有就是业主新上架房源量增加，从而导致在架时长的降低。

4．全国40城二手房新增挂牌房源量

2023年2月，全国40城二手房新增挂牌量为84万套，环比增加235.9%。市场快速回暖，经纪人在节后的回归，直接带动新增挂牌量出现大幅提升，并且是所有城市都出现了大幅的提升，表明此次市场的回暖是全面的。

5．全国40城二手房看房需求热度指数

2023年2月，全国40城二手房看房需求热度指数为1.50，环比上月基本翻倍。购房者需求热度在2月份出现大涨，已超过2022年最高点，表明目前的购房者看房意愿强烈，短期内成交量将会出现明显提升的可能性。

6．全国40城二手房挂牌均价

2023年2月，全国40城二手房挂牌均价为20248元/平方米，环比上涨0.36%。二手房挂牌均价已连续三个月出现上涨，一线城市二手房挂牌均价全面上涨，不过西安、长沙、郑州等中部城市环比出现了小幅回落。

7．全国40城二手房房源挂牌均价端分布

2023年2月，全国40城二手房各价格段中，仅有1万元/平方米以下这一价格段的房源出现下跌，共出现1.6个百分点的下跌，而其他价格段的房源都出现了不同幅度的增加，高价房源的占比增加也提升了挂牌均价的提升。